프랜차이즈 변호사로서 가맹점주나 가맹본부들을 대리해서 소송 하거나 공정거래위원회 조사 과정, 공정거래조정원 분쟁조정신청 등 법률상 대리를 하는 과정에서 겪은 다양한 사례들을 싣는다. 이에 프랜차이즈 본부는 물론 예비창업자, 가맹점주들이 무분별한 창업으로 인해 더 이상 불공정 피해사례가 일어나지 않기를 바란다.
상가임대차보호법 22.6% 적용 안돼
현행 상가건물임대차보호법은 서울시의 경우 환산보증금 4억원을 기준으로 그 이하의 상가 임대차를 집중적으로 보호하고 있다. 그러나 강남처럼 유동인구가 풍부한 상위 5개 상권의 평균 환산보증금은 7억9700만원에 달한다.
실제 서울시 조사에 따르면 2014년 기준 강남 상권의 45.5%, 서울 전체 상권의 22.6%가 상가임대차보호법을 적용받지 못하고 있다. 임차인 선호도가 높은 1층 상가는 35.9%가 보호법 적용에서 비켜나 있다.
환산보증금의 기준을 벗어나면 건물주가 월세를 얼마를 올려도 제재할 방법이 없다. 신사동이나 이태원 경리단길처럼 소위 ‘뜨는 동네’에서 장사하는 상인(임차인)은 상가임대차보호법의 보호를 받지 못해 임대인의 과다한 임대료 인상에 속수무책이며 젠트리피케이션의 발생원인이 되고 있다.
상가임대차보호법 시행령 개정안
현재 서울 여의도에서 보증금 2억원에 월세 300만원을 내며 프랜차이즈 제과점을 운영하는 김씨의 상가임대차보호법상의 환산보증금은 5억원(=보증금 2억원 + 월세 300만원 x 100)이다. 내년 2018년 2월에 2년의 임대차 계약기간이 끝나면 건물주가 월세를 400만원으로 올릴 것으로 예상되는바 현재 걱정에 밤잠을 설친다.
그렇다면 김 씨의 임대인은 2018년 3월, 새로운 임대차 계약을 체결하면서 월세를 400만원으로 올릴 수 있을까?
2017년 12월, 정부는 새로운 상가임대차보호법 시행령 개정안을 입법 예고하고 2018년 1월 중 시행 예정이라고 밝혔다. 그런데 이처럼 정부가 밝힌 새로운 입법 예고안에 따르면 김 씨의 건물주는 상가 임대료를 315만원까지만 올릴 수 있다. 상가 임대료 인상률의 최고한도가 5%이기 때문이다.
이유는 무엇일까?
일단 상가임대차보호법이 적용되는 환산보증금의 액수가 대폭으로 상승된다. 그동안 서울의 경우 4억원 이하의 경우에만 상가임대차보호법이 적용되었다. 그런데 강남처럼 유동인구가 풍부한 상위 5개 상권의 평균 환산보증금은 7억9700만원에 달한다. 실제 서울시 조사에 따르면 2014년 기준 강남 상권의 45.5%, 서울 전체 상권의 22.6%가 상가임대차보호법을 적용받지 못하고 있다. 임차인 선호도가 높은 1층 상가는 35.9%가 보호법 적용에서 비켜나 있다.
현 정부에서 최저임금을 상승시키는 정책을 밀고 나가면서 오히려 지지층인 서민 자영업자만 힘들어진다는 비난이 일었다. 이에 대해 상가 임대료를 잡음으로써 문제를 해결하려고 하였고 일단 법률보다는 개정이 쉬운 상가임대차보호법 시행령의 개정을 추진하는 것이다.
존속 중인 임대차에도 개정 규정 적용
다시 김 씨의 사안으로 돌아가서, 정부가 입법예고한 개정안에 따르면 서울 지역의 환산보증금은 6억1000만원으로 대폭 상승되고 결국 2018년에 임대차 계약이 갱신되는 김 씨의 경우 이처럼 증액된 환산보증금의 범위에 포함되기 때문에 개정법의 혜택을 보게 되는 것이다. 더군다나 이 개정안에 따르면 임대인이 올릴 수 있는 임대료의 상한이 종전 9%에서 5%로 인하된다. 따라서 김 씨의 임대인은 300만원의 5%인 15만원의 한도에서만 임대료를 올릴 수 있는 것이다. 이번 개정안 시행 후 임대인이 임대료를 급격히 인상할 가능성을 사전에 차단하기 위하여 부칙으로 존속 중인 임대차에도 개정 규정이 적용되도록 하였다.
조물주 위에 있는 건물주
임차인의 계약갱신청구기간을 기존 5년에서 10년으로 연장해야 한다는 청원이 많았지만, 이는 시행령이 아닌 상가임대차보호법 자체를 개정해야 하는 만큼 이번 개정에는 포함되지 않았다. 하지만 여론이 거세지면 국회에서 통과될 여지가 있어 보인다.
오늘 상담을 온 가맹본부 직원이 ‘조물주 위에 있는 건물주’ 때문에 직영점 운영에 너무 힘이 든다고 말한다. 프랜차이즈 가맹본부와 가맹점주가 한마음이 되는 유일한 경우가 바로 임대인(건물주)의 갑질에 대한 분노가 아닐까?
법무법인 호율의 배선경 변호사 연세대학교 정치외교학과 및 법학과를 졸업하고 사법연수원 38기를 수료했다. 프랜차이즈 관련 소송 수행, 가맹거래 관련 분쟁조정 업무, 공정거래위원회 관련업무, 가맹본부 자문업무, 공정거래위원회 및 조정원 관련 업무, 한국진출 외국 프랜차이즈 기업의 자문, 정보공개서 및 가맹계약서 자문, 가맹본사 직원 교육 등의 업무를 해오며, 업종에 상관없이 다양한 프랜차이즈 기업의 법률자문을 해오고 있다. e-mail hoyul2228@daum.net
