예비창업자가 제대로 된 점포를 구하려면 어떤 사항들을 어떻게 조사해야 하는지, 상권분석과 입지선정에 대한 요령 숙지와 함께 상권 및 입지분석도를 작성해야 한다. 또한 계획 사업장 점포입지에 대해 타당성 분석과 함께 심층분석 작업이 필요하다.
내 사업장의 상품이 판매 가능한 범위 또는 소비자의 구매활동과 업체의 판매활동이 상호작용하는 지역적 범위를 상권이라고 말한다. 여기에는 소비력이 왕성해야 하고 풍부한 상품의 존재가 전제돼야 하며 교통이 좋아야 한다.
또 상권의 조건에 맞게 물건을 사고파는데 적합한 장소나 지역을 입지라 하는데, 아이템 못지않게 중요한 부분이 바로 사업장 입지다. 내가 선택한 업종이 일반적으로 어떤 지역, 어떤 조건에서 잘 되는지를 파악하고 그 조건에 맞는 사업장 입지를 물색하는 것이 중요하다. 그러나 예비창업자의 경우 본인이 조달할 수 있는 자금 여력을 고려한다면 좋은 목만 고집할 수 없는 경우가 많다. 그렇다 하더라도 몇 가지 좋은 입지를 구별하는 요령과 발품을 파는 노력을 보탠다면 의외로 좋은 자리를 찾을 수도 있다. 어느 상권이고 모두 목이 좋은 것은 아니고 모두 나쁜 것은 아니기 때문이다.
심층적인 상권분석
제대로 된 점포를 구하려면 어떤 사항들을 어떻게 조사해야 하는지, 상권분석과 입지선정에 대한 요령을 숙지해야 한다. 또 상권 및 입지분석도를 작성해보고 계획 사업장 점포입지에 대해 타당성 분석과 함께 심층분석 작업이 필요하다.
상권조사의 주요항목으로는 인구수·세대수·주거형태(단독주택·아파트 복합형)를 파악하는 기초통계자료조사가 필요하며, 주간상권·야간상권·고정상권·유동상권 등을 상권형태 및 규모로 파악해 조사해 봐야 한다. 또한 성별·연령별·시간대별·요일별 통행인구수, 통행객, 통행 성격, 통행객의 수준 등을 파악해 통행인구조사와 통행차량조사도 필요하다.
예상되는 경쟁점포의 이용객수, 계층·제품의 가격대 등을 파악하는 경쟁점포조사와 주변 건물의 신축·철거계획 등 개발계획조사 및 주변 상권의 확대·축소 가능성을 파악하는 것도 조사의 중요 항목이다.
후보점포를 찾기 위해서는 고객의 관점에서 주변을 관찰하고 발로 뛰면서 철저하게 현장을 조사해야 한다. 중요한 것은 예상 업소의 장점보다는 결점을 찾는 태도를 갖는 것이다. 결점은 눈에 잘 보이지 않으니 점포 자체의 결점과 입지상의 결점을 꼼꼼히 찾아서 그 결점을 보완할 수 있다면 그것은 좋은 장소가 될 수 있다.
효율적인 점포선택 요령
점포를 쉽게 구하려면 오전에는 부동산중개업소, 지역정보지, 인터넷 등을 통해 매물을 찾아보고 검색한 매물이 내가 갖고 있는 자금규모나 조건에 맞는지 전화로 점검한 다음 오후에는 오전에 확인한 점포를 대상으로 현장을 방문해 해당상권 입지의 잠정 경쟁구조분석과 잠정 고객특성 분석을 직접 조사하는 방법으로 장소를 선정한다면 의외로 쉽게 후보점포를 구할 수 있다.
점포선택 체크포인트
1. 지역 체크
- 업종의 일반적인 조건에 맞는가
- 사람이 어느 정도 모이는 곳인가
- 유동인구는 어느 정도인가
- 가까운 곳에 상점가나 대형가게의 경우, 영업상태는 어떤가
- 상권 내의 주택 상황과 소득계층은 어떤가
- 지역 주민의 매물 동향은 어떤가
- 주변지역의 토지 이용 상황과 이후의 전망은 어떤가를 파악
2. 경쟁관계 체크
- 경쟁점포는 어디에 있고, 그 가게는 어느 정도 번성하는가
- 경쟁점포를 이길 수 있는가, 혹은 이길 수 없더라도 공존할 수는 있는가
- 매출은 어느 정도 예상되는가, 이익창출은 가능한가
- 앞으로 고객 수의 증가를 기대할 만한가를 파악
3. 점포조건 체크
- 전면 폭은 적당한가(서점이나 미용실 등 폭이 좁고 길이가 것이 좋은 업종도 있다)
- 가게의 형태는 적당한가
- 주변업종과의 궁합은 맞는가
- 도로에 근접해 있는가
- 주차장은 있는가, 짐을 내리는 것은 가능한가
- 설비에 문제는 없는가를 파악
4. 가격 체크
- 주변 가게의 수준과 비교해 비싸지 않은가
- 준비할 수 있는 자금 규모와 맞는가
- 공과금 등은 높지 않은가 등을 파악
5. 기존점포 인수 시 아래내용을 꼼꼼하게 체크
- 권리금과 임대료가 주변 시세와 비교해 적당한가
- 기존 업종으로 그 지역에서 경쟁력이 있는가
- 점포, 건물에 이상은 없는가
- 주변의 기존상권에 커다란 변화요인은 없는가
(도시계획, 대형할인점 등)
- 기존점포에 대한 소비자들의 반응은 어떠한가
- 투자금액 대비 수익성이 있는 점포인가
- 건물주인이 건물의 보수계획을 갖고 있는지, 건물을 팔려고 내놓았는지 등을 사전에 확인 후 선택
전라남도 금융복지상담센터 박찬규 개설준비위원장은 1954년 전남 해남에서 태어나 광주상고를 나와 숭실대학교 중소기업대학원에서 석사학위를 받았다. 한국산업은행, 한국기업평가(주), 기보캐피탈을 거쳐, 서울시 마포소상공인지원센터 센터장을 지냈으며, 서울시 신용보증재단에 이어 소상공인 창업과 경영개선을 위한 경영지도에 힘써왔다. 현재는 진이창업연구소 소장으로 있으며, 전라남도 금융복지 상담센터에서 고통받고 있는 다중채무자를 위해 힘쓰고 있다. 전남신용보증재단 해남지점장을 지내며 「성공창업 가이드북」을 펴낸 바 있다. e-mail Sooodang@naver.com
