상권분석의 마지막 꽃이라고 볼 수 있는 것이 바로 상가 임대 계약이다. 자신에게 맞는 상권분석 후, 알맞은 입지의 상가를 찾았다면 늦지 않게 임대 계약서를 작성해야 한다. 이때 무작정 부동산만 믿고, 혹은 상권분석 자료에만 의존해 섣불리 계약서를 작성했다간 후회할 일이 생길 수 있다.
최근 상가건물 임대인은 ‘(건물)주님’이라 불릴 정도로 상당한 갑의 위치에 있다. 이 때문에 임차인과 임대인간 다양한 분쟁이 생기면서 여러 가지 사회적 이슈들도 낳고 있다. 놓치기 아쉬운 상가라고 해서 아무런 정보 없이 무작정 계약서를 쓰는 것은 절대 금물. 실제 창업전문가들 사이에서도 임대계약은 상권분석에서 가장 중요한 부분이라고 꼽을 정도다. 그래서 이를 위해 임대계약 시, 반드시 주의해야 할 5가지 사항을 꼽아봤다. 이를 잘 숙지하고 있다가, 상권분석 후 상가임대 계약서를 쓸 때 불이익을 당하는 일이 없도록 하자.
구두약속은 반드시 계약서에 넣어라
임대 계약서를 작성하기에 앞서, 임대인이 여러 가지 약속사항들을 알려주곤 한다. 주차에 대한 이익이라든가, 계약 기간이라든가, 임대료 인상이 크지 않다라는 등의 내용들이 주로 그렇다. 이런 경우 흔히 말하는 ‘구두계약도 계약이다’라는 말을 믿고 있다가 뒷통수를 당하기도 한다. 나중에 임대인이 구두로 했던 말을 임차인이 혼자서 ‘분명히 기억하고 있다’라고 주장해 봤자 법적 근거가 남지 않는다. 따라서 임대인이 구두로 하는 말은 모두 계약서에 넣어두는 것이 좋다. 사정이 여의치 않을 때는 임대인 동의 하에 계약 시 핸드폰 녹음기능으로 녹취를 해두는 것도 추천한다.
상가임대 시 월세차임은 3기를 활용하라
일반적으로 주거 임대계약 시에는 민법에 따라 2개월 정도의 월세가 밀렸을 때, 건물주 임의로 임차인을 내보낼 수 있다. 하지만 상가임대 시에는 특별법인 상가법에 따라 3기를 사용할 수 있다. 이 때 3기는 3달치 월세 금액에 해당하는 것이다. 만일 1달치 월세가 300만원인 경우, 6개월간 매월 월세를 200만원씩만 지급해도 밀린 월세 600만원이 3기에 해당하는 900만원이 되지 않으므로 임대인이 함부로 내쫓을 수 없다.
계약은 1년 단위 이상 … 월세 인상률은 9% 제한
임대 재계약은 1년 단위 이상으로 정할 수 있다. 이때 1년이 채워지지 않은 상태에서 건물주가 월세를 인상하려는 경우도 있으나 이는 법적으로 가능하지 않다. 또 1년이 지나 재계약 시, 법에서 정한 월세 인상률은 9% 이내라는 것을 기억해 두자.
‘제소전화해조서’ 특약에 사인은 금지
임대계약 시에는 ‘제소전화해조서’를 특약으로 쓰는 경우가 더러 있다. 하지만 이는 소송 전에 쓰는 판결문으로서, 대법원 판례와 동일한 효력이 발생한다. 때문에 ‘화해조서’라는 말이 나오는 계약서에는 절대 사인을 하지 않는 것이 좋다. 제소전화해란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는 화해를 말한다. 제소전화해는 당사자가 서로 합의된 내용을 적어 법원에 미리 화해신청을 하는 제도로, 화해조서를 기초로 할 때는 강제집행을 할 수 있다. 예를 들어, 화해신청서 중에 '별지 임대차계약서의 각 조항을 위반했을 경우 계약을 해지할 수 있다' 등과 같이 화해조항에 임대차계약서를 인용한 경우가 많다. 법원은 이러한 화해신청에 대해서는 제소전화해 신청 요건에 부합되지 않는다는 이유로 각하 할 수 있기에 유의해야 한다.
원상복구 요구에 대비, 매장 곳곳의 사진을 찍어둬라
상가임대계약이 종료됐을 때, 많은 이들이 건물주의 ‘원상복구’ 요구로 힘들어 한다. 특히 건물주들은 상가가 새 상태로 되돌아 온 상태에서 계약이 끝나기를 바라는 경우가 많다. 이를 잘 모르는 이들은 울며 겨자먹기로 무리하게 원상복구를 시켜 놓고 나가기도 한다. 하지만 원상복구란, 내가 상가에 입주하기 전의 상태를 일컫는 말이라는 것을 알아둬야 한다. 이를 대비하기 위해서는 계약 당시 미리 매장 곳곳의 사진을 찍어 남겨두는 것이 좋다.
(주)지노비즈 김준용 이사 서울 및 경기지역 개인 창업컨설팅 전문가. 양도양수 창업과 프랜차이즈 인큐베이팅 분야에서 우수한 능력을 인정 받아 ㈜지노비즈 이사로 재직 중이다. 국내 창업전문 컨설팅 인재양성 프로그램 개발 및 강사로도 활약하고 있다. e-mail freeman0321@gmail.com
