상가점포권리금 거래는 프로의 영역이라는 말이 있다. 매출액 부풀리기로 권리금 뻥튀기가 많고, 상권의 변화와 업종 트렌드, 임대인의 성격 그리고 권리금 계약 후에 찾아오는 뒤처리 과정에서 분쟁들이 많기 때문에 전문으로 하지 않고 한 두건 했다가 분쟁에 휘말린 공인중개사들은 다시는 점포권리금 중개를 하지 않겠다고 고개를 내젓기도 한다. 그만큼 상가권리금에 대한 주의를 기울여야 할 것이다.
상가권리금으로 인한 부실 중개행위 피해 속출
상가권리금 거래는 부동산 거래가 아니므로 공인중개사법에 따른 수수료 제한을 받지 않기 때문에 한 번에 목돈을 만질 수도 있어서 많은 유혹을 받기도 한다.
또 상가권리금의 경우 임대차나 매매에 비해 중개업자들의 설명이 정확하지 못한 경우가 많다. 물론 무자격 창업 컨설턴트들의 놀이터가 된 권리금 시장의 현실도 있지만, 권리금이라는 것이 만지고 눈에 보이는 실물이 아니라 영업권 등의 대가이다 보니, 구체적 금액 산정의 기준과 범위가 애매하기 때문이다.
더군다나 상가건물임대차보호법에서 임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료시까지 권리금 계약을 체결한 경우, 임대인의 방해행위를 인정하는 시간적 제한을 두고 있고, 권리금을 받고 양도하려는 현 임차인은 한시바삐 매도를 원하는 경우가 많기 때문에 이러한 시간적 긴박함 속에서 부실한 중개행위로 피해가 많다.
공인중개사에 대한 의무와 책임
판례 사안 중에서, 권리금 양도를 중개한 공인중개사에게 설명의무 위반으로 손해배상책임을 인정한 사안이 있다.
문제된 상가가 임대차보증금 6,200만원, 월차임 270만 원으로 환산보증금이 3억 3,200만원이므로, 시행령 규정에 따르면 상가건물임대차보호법이 적용되지 않아 권리금 양수인에게 5년의 갱신기간이 보장되지 않음에도 이를 설명하지 않아 양수인이 손해를 본 경우, 중개한 공인중개사에게 책임을 인정한 사안이다.
즉, 상가권리금 중개는 상가임대차계약의 중개가 아니지만 상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명하여야 할 의무가 있다. 또한 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다고 판시했다.
권리금 거래 시, 부실 중개인 주의해야
상가권리금 중개의 경우, 공인중개사 보수 기준보다 몇 배에서 몇십 배의 보수를 청구하는 경우가 많아 무리해서 계약을 성사시키려는 경향이 짙다, 수수료를 벌기 위해 실제 현황을 감추고 매수인에게 일정 액수의 매출을 올릴 수 있는 것처럼 얘기해서 매매를 성사하려는 중개인들의 얘기를 법률 상담을 하다보면서 많이 듣게 된다.
프랜차이즈 가맹점주나 자영업자의 경우 권리금을 받고 가게를 매도하거나 권리금을 지급하고 점포를 인수하는 경우가 많다. 그런 과정에서 정확하지 못한 중개인의 설명을 그대로 믿거나 부실한 중개인의 설명의무 위반으로 많은 피해가 발생하고 있으니 권리금 거래시 조심할 것을 부탁드린다.
법률사무소 여름의 배선경 변호사 연세대학교 정치외교학과 및 법학과를 졸업하고 사법연수원 38기를 수료했다. 프랜차이즈 관련 소송 수행, 가맹거래 관련 분쟁조정 업무, 공정거래위원회 관련업무, 가맹본부 자문업무, 공정거래위원회 및 조정원 관련 업무, 한국진출 외국 프랜차이즈 기업의 자문, 정보공개서 및 가맹계약서 자문, 가맹본사 직원 교육 등의 업무를 해오며, 업종에 상관없이 다양한 프랜차이즈 기업의 법률자문을 해오고 있다.
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