내 점포의 상품이 판매 가능한 범위 또는 소비자의 구매활동과 업체의 판매활동이 상호작용하는 지역적 범위를 ‘상권’이라고 말한다. 요즘은 인터넷을 통한 상거래가 대세로 자리잡고 있지만 점포형 창업인 경우에는 아이템 못지않게 중요한 부분이 바로 사업장 입지다. 사업장은 아이템과 궁합이 맞아야 하므로 내가 선택한 업종이 일반적으로 어떤 지역, 어떤 환경과 조건에서 잘 되는지를 파악하여 사업장을 물색하는 일이 중요하다.
대부분의 상권·입지는 업종에 관계없이 경쟁관계가 치열하다. 잘되는 상권·입지는 동일업종이 서로 경쟁하면서도 최고의 서비스를 제공하려고 노력한다. 동일업종이 많으면 많을수록 상품의 품질, 가격과 서비스를 한 지역에서 비교할 수 있기 때문에 고객은 업종이 집단화돼 있는 입지를 선호한다. 이러한 입지를 목이 좋다고 말할 뿐만 아니라 실제 성공확률도 높다. 그러나 창업에 필요한 자금 여력을 고려한다면 창업비용이 많이 드는 좋은 상권·입지만 고집할 수는 없다. 좋은 상권·입지를 구별하는 요령과 발품을 파는 노력을 보탠다면 의외로 가성비 좋은 자리를 찾을 수 있다. 우리나라 상권·입지가 시세에 비해 모두 목이 좋은 것도, 나쁜 것도 아니다. 제대로 된 점포를 구하려면 어떤 사항들을 통해 상권을 조사해야 할까? 상권·입지분석 단계별 기법을 통해 알아보면 다음과 같다.
제 1단계 : 상권 분석
- 상권의 규모 및 상권력을 분석한다.
지형지세, 점포숫자, 배후지 세대수, 교통망 연계성 및 도로조건, 대형편의시설 및 장애물 시설 유무파악
- 상권의 특성을 분석한다.
유동인구, 거주인구 연령, 성별, 소비수준, 생활 방식 및 상품의 구매 행동 조사
제 2단계 : 상권 및 입지분석도 작성
- 상권 이용 세대수, 인구수 표시 (주거 형태, 인구밀도 조사)
- 교통 기관별 표시 (역, 정류장, 횡단보도 등)
- 집객시설 표시(금융기관, 관공서, 대형슈퍼 등)
- 쇼핑 도로(동선) 파악
- 상권 내 입지등급(A,B,C) 표시
제 3 단계 : 점포입지 심층 분석
- 점포 위치 특성, 접근의 용이성, 가시성 조사
- 해당점포의 임대료와 권리금 파악
- 해당 점포의 구조와 모양 조사
- 유사경쟁점 표시
- 유사경쟁점의 입지, 규모, 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업원수 파악
제 4단계 : 점포 입지의 타당성 분석
- 매출액 추정
- 투자대비 수익률 분석
- 손익분기점 분석
제 5단계 : 점포 계약 체결
- 점포권리 양도양수계약
- 점포 임대차계약
상권·입지조사의 주요항목은 다음과 같다.
1. 통계자료조사
- 인구수·세대수·주거형태(단독주택·아파트 복합형)
2. 상권형태 및 규모파악
- 주간상권·야간상권·고정상권·유동상권
3. 통행인구조사
- 성별·연령별·시간대별·요일별 통행인구수
- 통행객, 통행 성격, 통행객의 수준 파악
4. 통행차량조사
- 통행차량의 수와 어느 시간대에 많이 지나가는지 파악
5. 경쟁점포조사
- 예상되는 경쟁점포의 이용객수, 계층·제품의 가격대
- 매장구성 장·단점 파악
6. 상권의 향후 전망조사
- 주변 상권의 확대·축소 가능성을 파악
- 주변 건물의 신축·철거계획 등
- 개발계획조사(지하철역, 재개발·재건축, 백화점.할인점 건설, 도시계획 변경, 횡단보도 설치 등)
진이찬방 식품연구센터 박찬규 센터장 1954년 전남 해남에서 태어나 광주상고를 나와 숭실대학교 중소기업대학원에서 석사학위를 받았다. 한국산업은행, 한국기업평가, 기보캐피탈을 거처 소상공인시장진흥공단 서울센터장을 지냈으며 서울과 전남신용보증재단지점장, 전남금융복지상담센터장으로 근무했다. 현재는 진이찬방 식품연구센터 센터장으로 근무하면서 국민건강을 위한 식품개발을 위해 일하고 있다. e-mail Sooodang@naver.com
