프랜차이즈 창업 시, 어떤 업종을 선택할 것인지, 어느 가맹본부를 선택할 것인지 만큼 중요한 게 점포 선정이다. 점포 계약 전에 반드시 알아야 할 기본사항을 알아보기로 한다.
점포 계약 시 주의사항
부동산 계약은 법률행위로서 임대인과 임차인의 승낙의사의 일치가 이뤄지면 성립되는 것이다. 이를 증거로 남기기 위해 서면으로 계약서를 작성하게 되는데 계약서의 기재내용 중 임대차 목적물의 표시, 대금의 액수, 지불방법(계약금, 중도금, 잔금), 지불시기, 임대인 임차인 및 중개업자의 인적사항, 목적물의 명도시기, 기타 특약사항 등은 필수 기재사항이며 아래 내용을 자세히 살펴보고 계약하는 지혜가 필요하다.
1. 건물주와 직접계약 건물주 명의로 작성
2. 임대료 확정 시 지급 기준일 명시
3. 임대기간 확인(임대차 보호법 기준)
4. 임차보증금 / 월세 인상폭 / 월세 계산방법 기재
5. 계약만기 시 보증금 변재사항
6. 계약연장 / 해약에 관한 사항의 공정성
7. 계약 종료 시 구축물(시설)처리
8. 점포 타인 양도 시 허용범위
9. 가급적 입회인(부동산)입회
10. 건물 수선비 부담 한계
11. 보증금, 권리금 등 자금 규모 확인
12. 건물주의 신용상태조사
13. 등기부 등본 열람
14. 목적물에 대한 확인조사 - 습기, 누수, 배수, 화장실, 전기, 수도, 가스시설 등
점포 계약전 확인내용
권리 양도 계약(기존 점포 인수의 경우)
권리양도 계약은 기존의 영업주와 하는 계약으로 권리금과 기존의 시설물에 대해 양수·양도하는 계약으로 계약 시 주의할 점은 다음과 같다.
1. 시설물, 집기, 비품 등 양수·양도할 물품을 가능하면 세부적으로 조사해 계약서상에 명시한다. 보통 구두상으로 “이거 다 두고 가실거죠” 하는 식으로 양수·양도할 물품 등을 언급하는 경우가 대부분인데 그럴 경우 알게 모르게 기존 영업주가 점포를 이전할 때 하나 둘씩 그냥 가져가는 경우가 많다.
수저 몇 개, 그릇 몇 개 등 하나하나 계약서상에 명기할 수는 없으나 수저세트 일체, 그릇세트 일체, 의탁자 일체, 주방기기 일체, TV, 냉장고 등 되도록이면 세부적으로 명기해 놓으면 좋다.
아무리 작은 것이라도 영업하는데 필요한 것이라면 기존 영업주가 가져갈 경우 본인이 직접 다 사야한다. 또 불필요한 지출을 최대한 줄여야 할 것이다.
2. 업종에 따라 인·허가,신고 등 증서가 필요한 업종일 경우 반드시 인·허가증을 반납받아야 한다.
예를 들어 외식업을 인수해 운영하는 경우, 외식업협회에서 실시하는 위생교육을 받고 그 위생교육필증을 가지고 구청에 가서 영업신고증 등을 받아야 한다. 구청 등에서 이 영업신고증이나 영업허가증을 받을 때 기존의 영업주가 받았던 영업신고 또는 허가증을 반드시 반납을 하고 새로 발급을 받아야 하기 때문에 만약 기존 영업주에게서 이 증서를 제대로 받지 않았을 경우 본인이 그 점포에서 영업허가 또는 신고증을 발급 받지 못해 영업을 할 수 없는 경우가 생길 수 있다. 그러기 때문에 반드시 기존의 영업주에게서 영업에 관한 인·허가,신고증 등 증서를 반드시 받아둬야 한다.
계약과 계약금, 중도금 및 잔금
1. 계약은 체결한 내용대로 법적인 효력이 발생하므로 매우 간단한 사항이라도 위반한 쪽이 책임을 져야 한다. 그러므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 살펴보고 계약내용에 대해 손해가 없도록 작성해야 한다.
도장을 찍는 순간에 효력이 발생하는 계약은 보통 부동산 중개인 입회하에 건물주와 이뤄지며 계약서 작성은 건물주, 기존 임차인, 본인 입회 하에 부동산중개인이 작성한다. 계약금은 총 계약금액의 10% 정도이다. 그러나 특별히 계약금의 성격을 규정하지 않으면 계약금은 해약금이 되어 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 계약금의 배액을 돌려주고 해약할 수도 있다.
2. 중도금은 계약이행의 착수금으로 중도금 지급 후에는 일방적인 해약은 불가능하다. 중도금과 잔금 날짜는 양자 합의 하에 결정하며 중도금은 가능한 소액을 그리고 중개수수료는 잔금날 주는 것이 현명하다.
3. 잔금을 치르는 날 준비해야 할 것은 잔금, 중개수수료, 주민등록증, 도장 등이며 기존 임차인에게 지불하는 권리금은 잔금날 당일까지 미납된 각종 공과금(전기, 수도, 가스 등)의 예상금액만큼 제외하고 지불하며 후에 영수증이 발급됐을 때 정확하게 계산한다.
상가임대차보호법 분쟁 (사례)
서울 양천구에서 김밥집을 운영하는 임차인은 남편의 지방근무로 부득이 남편을 따라 지방으로 내려가기로 마음먹고 사업을 폐업하고 점포를 다른 임차인에게 양도하기로 합의했다. 임대차 계약기간이
1년 남아 있는 상태에서 현재의 임차조건대로 임차보증금 300만 원에 월 차임료 1000원으로 하고 권리금도 전에 인수한 금액 그대로 300만 원으로 계약했다. 그런데 점포 소유자가 점포의 월 차임료를 1300원으로 올리겠다고 해 전대차계약이 보류된 사례이다.
상가임대차보호법 제 11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 9/100의 금액을 초과하지 못한다고 돼 있지만 이 규정은 기존 임차인과의 계약 기간 중에 해당되는 조항으로 본건의 경우처럼 신규임차인과의 계약은 한도적용이 되지 않는다.
분쟁을 야기할 수 있는 몇 가지 사례를 보면 권리금의 인정범위에 대해서는 법적보호대상이 되지 않으며 새로 임대차 계약을 체결할 때 건물주는 임의로 조건을 바꿀 수 있다. 권리금은 점포 임차인끼리 당사자 간 합의에 따라 이뤄지는 정상거래지만 차후에 돌려받는다는 확실성이 없다. 바닥권리금의 경우 건물주와 임대분양업자도 권리금을 받을수 있다.
전남신용보증재단 해남지점 박찬규 지점장은 1954년 전남 해남에서 태어나 광주상고를 나와 숭실대학교 중소기업대학원에서 석사학위를 받았다. 한국산업은행, 한국기업평가(주), 기보캐피탈을 거쳐, 서울시 마포소상공인지원센터 센터장을 지냈으며, 서울시 신용보증재단에서 소상공인 창업과 경영개선을 위한 경영지도에 힘써왔다. 현재는 진이창업연구소 소장으로 있으며, 소상공인들을 위해 자금지원과 경영지도에 전념하고 있다. 「성공창업 가이드북」을 펴낸바 있다.
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