얼마 전 연예인 건물주와 일반인 임차인 간의 분쟁이 있었다. 그 이전에도 분쟁이 있었던 건이었는데 다시금 문제가 불거진 것이다. 이와 관련해 상가 권리금에 대한 세간의 관심이 높아져 작년 상가임대차보호법상에 권리금에 대한 규정이 최초로 생기는 계기가 됐다. 작년 상가임대차보호법 개정 이전까지 ‘권리금’은 실무상에만 존재하는 용어일 뿐 법적으로는 보호를 받기 어려운 개념이었다. 이하에서는 상가임대차보호법상의 권리금의 보호에 관한 내용을 살펴보도록 한다.
권리금의 정의
제10조의3(권리금의 정의 등) ➊ 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로써 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ➋ 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
상가임대차보호법상 권리금의 정의는 일반적으로 사용하는 1) 바닥권리금, 2) 영업권리금, 3) 시설권리금 등을 말한다.
권리금 적용제외
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우
대규모점포의 종류(제2조제3호 관련)
1) 대형마트
대통령령으로 정하는 용역의 제공장소(이하 ‘용역의 제공장소’라 한다)를 제외한 매장면적의 합계가 3000㎡(907.5평) 이상인 점포의 집단으로 식품·가전 및 생활용품을 중심으로 점원의 도움 없이 소비자에게 소매하는 점포의 집단
2) 전문점
용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3000㎡(907.5평) 이상인 점포의 집단으로 의류·가전 또는 가정용품 등 특정 품목에 특화한 점포의 집단
3) 백화점
용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3000㎡(907.5평) 이상인 점포의 집단으로 다양한 상품을 구매할 수 있도록 현대적 판매시설과 소비자 편익시설이 설치된 점포로서 직영점의 비율이 30% 이상인 점포의 집단
4) 쇼핑센터
용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3000㎡(907.5평) 이상인 점포의 집단으로 다수의 대규모점포 또는 소매점포와 각종 편의시설이 일체적으로 설치된 점포로 직영 또는 임대의 형태로 운영되는 점포의 집단
5) 복합쇼핑몰
용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3000㎡(907.5평) 이상인 점포의 집단으로 쇼핑, 오락 및 업무 기능 등이 한 곳에 집적되고, 문화·관광 시설로서의 역할을 하며 1개의 업체가 개발·관리 및 운영하는 점포의 집단
6) 그 밖의 대규모점포
제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 점포의 집단으로 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3000㎡(907.5평) 이상인 점포의 집단
나. 용역의 제공장소를 포함하여 매장면적의 합계가 3000㎡(907.5평) 이상인 점포의 집단으로 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 전체 매장면적의 100분의 50 이상을 차지하는 점포의 집단. 단 시장·군수 또는 구청장이 지역경제의 활성화를 위해 필요하다고 인정하는 경우 매장면적의 100분의 10의 범위에서 용역의 제공장소를 제외한 매장의 면적 비율을 조정할 수 있다.
7) ‘준대규모점포’란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 점포로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
가. 대규모점포를 경영하는 회사 또는 그 계열회사(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사를 말한다)가 직영하는 점포
나. 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영하는 점포
다. 가목 및 나목의 회사 또는 계열회사가 제6호 가목에 따른 직영점형 체인사업 및 같은 호 나목에 따른 프랜차이즈형 체인사업의 형태로 운영하는 점포
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 ex) 공정거래위원회 내에 입점한 매점, 지하철 2호선 역사 내에 입점한 상가 등 [본조신설 2015.5.13.]
- 대형마트, 복합쇼핑몰 등의 대규모점포와 <이마트> <에브리데이>와 같은 SSM 등의 준대규모점포 내에 입점한 매장과 정부기관 내에 입점한 매장, 지하철 역사 내에 입점한 상가 등은 본 법의 적용대상이 되지 아니하여 본 법에 의한 권리금 보호를 받을 수 없다.
권리금의 회수
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ➊ 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 된다. 단 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유(갱신거절 사유)가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
➋ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
➌ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
➍ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
➎ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다. [본조신설 2015.5.13.]
결어
상가임대차보호법상 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 길이 생겼다하더라도 이는 어디까지나 상가임대차보호법의 보호 대상이 되는 상가 임대차에만 적용이 되는 것이다. 서울의 경우 환산보증금이 4억원을 초과하는 상가, 웬만한 경기도 도시의 경우 환산보증금이 3억원을 초과하는 상가 임대차는 적용 대상이 되지 않으며, 법적인 보호 대상도 아니다.
서울을 기준으로 보면 환산보증금 4억원이면 보증금 1억원에 월세 300만원만 넘으면 상가임대차보호법의 적용 대상이 되지 않고 따라서 법적으로 권리금을 회수할 길이 막히는 것이다. 법적으로 권리금을 보호 받을 수 있는 길이 열린 것은 고무적이나 그 적용대상이 극히 제한적이고 아울러 장기적으로는 권리금을 없애는 방향으로 선회할 수 있도록 정부당국의 노력이 필요하다 본다.
㈜허브가맹거래컨설팅그룹 김재열 대표이사 한양대학교 졸업, 중앙대학교 글로벌프랜차이즈 석사 전공 후 공정거래위원회 등록 제 149호 가맹거래사, 대한상공회의소 유통관리사 자격증을 취득 ㈜농심 근무, 중소기업청 소상공인진흥원 자영업컨설턴트, (사)대한가맹거래사협회 부회장, ㈜허브가맹거래컨설팅그룹 대표이사를 맡고 있다. 소상공인시장진흥공단 성공창업패키지교육, 코엑스 프랜차이즈 서울 박람회 프랜차이즈 강의, 대한상공회의소 프랜차이즈 아카데미 강의 등을 진행했으며, 소상공인시장진흥공단 청년상인육성사업컨설팅단 컨설턴트, 소상공인시장진흥공단 불공정상담센터 자문위원, 새정치민주연합 을지로위원회 가맹사업자문위원, 소상공인시장진흥공단 프랜차이즈 수준평가 심사원을 맡고 있다. Tel 02-3446-0119
