권리금의 다양한 문제점들을 해결하고자 정부가 2014년 9월 24일 상가임대차보호법을 개정해 법제화하겠다고 한다. 권리금은 상가를 매입하거나 임차할 때 관행적으로 인정되지만, 현행법상 관련 규정이 없다. 따라서 영업보상금 산정 기준이 되는 토지보상법 또한 권리금을 인정하지 않고 있다. 또, 공인중개사법상 중개행위가 아니므로 중개수수료 한도 규정이 적용되지 않는다.
임차인 사이에서 주고받는 권리금은 지금까지는 법의 영역 밖에 있어서 과세 대상이 아니었고 법으로 보호되는 권리도 아니었다. 권리금을 주고 상가를 빌린 임차인이 이런저런 사정으로 권리금을 회수하지 못한 상태에서 상가에서 나가야 하는 경우가 적지 않았다. 규모면으로 볼 때, 전국 상가 세입자는 218만 명이고, 권리금 평균 금액은 약 2748만 원이며, 전체 권리금은 33조 원으로 추정된다. 현재 권리금 있는 임대차가 55%에 달하고, 임차인 85%가 향후 권리금을 받고 나가겠다고 응답(‘13년 소상공인진흥공단 실태조사)했다. 이렇게 권리금이 엄연히 실체가 있음에도, 法의 사각지대에 놓여 있어, 약자인 임차인이 피해를 보고 권리금을 둘러싼 사회적 갈등과 분쟁이 일어나고 있는 실정이었다.
권리금 분쟁이 자주 일어나고 경제민주화 논쟁이 본격화되자 상생의 길을 도모하기 위해 법무부가 2014년 9월 권리금을 법제화하는 혁신적인 상가건물임대차보호법 개정안을 내놓았다. 주요 내용은 자영업자(임차인)의 상가권리금 보호를 법으로 강화하는 것이다. 권리금 산정 방식은 국토교통부 고시에 마련하고, 권리금 액수를 놓고 갈등이 벌어질 때는 각 시·도에 설치하는 분쟁조정위원회에 고시를 바탕으로 결정할 방침이다.
● 임차인 대항력인정범위 확대
세입자 대항력을 높이는 조치로 건물주가 바뀌더라도 세입자는 5년간 계약기간을 보장받는다. 지금까지는 건물주가 바뀌면 계약기간을 보장받지 못해 세입자의 권리금 회수가 쉽지 않았다. 서울의 경우 환산보증금(보증금+(월세×100)) 4억 원 이하만 보장받았다. 하지만 앞으로는 환산보증금 규모에 관계없이 계약기간을 보장받게 됐다. 환산보증금이 4억 원 미만일 경우 연간 임대료를 9%까지 올릴 수 있는 조항은 그대로 유지된다.
● 권리금 회수 협력의무
임대차 관계가 종료될 때 임차인이 권리금을 회수하는 데 협력하도록 임대인에게 의무를 부과하고 있다. 만약 그 의무를 위반한 경우 임대인은 그 손해를 배상해야 한다. 그러나 임대인의 협력의무는 임차인의 권리금 회수에 대한 적극적 협력의무가 아니라 방해금지를 의미하는 소극적 협력의무다. 기존 임차인은 새로운 임차인과의 협상을 통해 보다 안정적으로 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장할 뿐이지 기존에 지불한 권리금 자체를 임대인에게 주장할 수는 없다. 협력의무 적용기한은 계약 종료 후 2개월로 한다.
임차인이 월세를 3회 이상 연체하거나 부정한 방법으로 임차하는 등 의무를 현저히 위반해 계약 갱신이 거절됐거나, 임대인이 보상을 제공하고 계약을 갱신하지 않은 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대했거나 건물의 파손, 멸실, 재건축, 안전 등의 이유로 계약을 갱신하지 않은 경우에는 임대인의 협력의무가 면제된다.
● 손해배상청구권
① 임대차 종료시 또는 임대차 종료 2개월까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구, 수수하여 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 하는 행위
② 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하여 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 하는 것도 방해금지 행위에 해당
③ 신규임차인에게 주변 상가건물의 차임에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 하는 행위
④ 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
임대인의 업종변경권은 함부로 제한할 수 없다. 다만 임대인이 건물의 위치, 용도, 현황 등에 비추어 임차인의 권리금회수기회를 방해할 목적으로 무리하게 업종변경권을 행사하고, 이로 인해 임차인이 신규임차인을 구하지 못하여 권리금을 회수하지 못하였다면 방해행위로 판단될 수 있다.
그리고 임대인이 무리한 업종 변경권을 행사해서 임차인을 내보내고, 임차인이 영업했던 업종으로 다른 임차인을 구해 영업한다면 방해행위에 해당될 수 있다. 재건축, 재개발 구역 내 상가 세입자는 보호 대상에서 제외된다. 현재 재개발, 재건축을 할 경우 상가 세입자에게는 4개월분에 해당하는 휴업 손실액을 보장해준다. 하지만 권리금 보상 방안은 이에 해당되지 않는다. 임대인과 임차인 간 권리금과 관련해 별도의 합의가 있었거나 임차인이 임대인의 동의 없이 또 다른 임차인에게 시설 일부를 임대(전대)했을 때는 임차인은 권리금을 보호받을 수 없다.
● 권리금산정기준
국토교통부가 2015년부터 권리금 산정 기준을 고시한다. 분쟁조정위원회나 소송에서 임대차 종료 당시 정당한 권리금을 산정할 수 있도록 시스템을 만들게 된다. 같은 상권 내에서도 천차만별인 권리금에 대한 객관적인 평가 기준도 마련될 것이다. 국토교통부 장관이 고시하는 권리금 산정기준에서 해당점포의 영업이익, 시설현황, 인근 상가의 권리금 수준 등을 고려하여 객관적인 감정평가가 이루어질 수 있도록 감정평가의 방법과 절차 등이 정해질 것이다. 또한, 개인정보 보호 요구 등에 부응하여 상가확정일자 정보열람제도 개선 역시 함께 이루어지게 된다.
통상 권리금은 유형의 재산권인 시설권리금과 무형의 권리인 바닥권리금, 영업권리금으로 나뉜다. 바닥권리금은 ‘홍대역 부근’, ‘강남역 부근’ 등 상가 입지와 관련된 권리금이고 영업권리금은 단골을 얼마나 확보했는지에 따라 좌우된다. 다양한 권리금 종류가 있는 만큼 명확한 평가 기준을 만들어야 건물주와 세입자 간 분쟁 소지를 줄이고 과세 기준도 명확해진다.
● 권리금 정의 명확화
정부는 상가임대차보호법을 개정을 통하여 권리금을 “영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업노하우, 상가건물 위치에 따른 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 기존 임차인에게 지급하는 금전”으로 명확히 규정할 예정이다.
● 분쟁조정기구 설치
강제집행에 대한 권리 부분은 일반 민사소송의 원칙을 따를 수밖에 없다. 문제가 생기는 경우에는 신속하게 해결할 수 있도록 분쟁조정위원회를 설치하게 된다. 권리금 분쟁을 신속하게 해결할 수 있도록 17개 시·도에 분쟁조정위원회를 설치하고, 권리금 표준계약서를 도입해 임차인과 신규 임차인이 권리금의 목적인 영업가치에 대해 상세히 적도록 해 분쟁을 예방하도록 했다. 권리금 분쟁이 발생하면 당사자는 분쟁조정위원회에 조정을 의뢰할 수 있으며, 9명 이하의 전문가로 구성된 조정위원회에서 조정을 받을 수 있다. 위원회는 감정원에 권리금 평가를 의뢰하게 된다.
● 권리금표준계약서 보급
권리금표준계약서를 보급하는 이유는 지금까지 임차인간 권리금 수수가 영수증으로만 이루어져 권리금이 고액화되었고, 당사자간 권리의무가 명확하지 않아 임차인간 권리금 수수과정에서 분쟁이 발생해왔었다. 그 피해를 줄이기 위해 제도적으로 표준계약서를 보급화 하게 된다.
● 권리금 회수 신용보험도입
권리금 회수 신용보험도 도입된다. 임대인 때문에 임차인이 권리금을 회수하지 못할 경우 보험회사가 대신 권리금을 내주고 보험사는 임대인에게 구상권을 행사하는 구조다.
상가권리금을 법으로 보호한다는 것 자체가 매우 큰 진전이다. 또 권리금은 산정이 어렵고 임차인끼리의 계약인데 어떻게 법제화할 수 있느냐는 이유로 법적인 돌파가 안 됐다. 그래서 권리금 자체를 보장하는 방식이 아니라 ‘회수 기회’를 보장하는 방식으로 논리를 구성해 상가임대차보호법이 개정됐다
한국창업컨설팅그룹 최재희 대표는 한국경제신문 한경자영업종합지원단 단장을 맡고 있으며, (사)한국소자본창업컨설팅협회 회장을 거쳐 연합창업지원센터 소장, 소상공인진흥원 이사, 산업자원부 서비스 품질인증제도 심사위원, 배재대학교 관광경영학부 외식급식경영학과 외래교수로 활동하고 있다. 저서는 「소자본 창업 어떻게 할까요?」 「손님 모이는 가게는 따로 있다」 「창업 고수들이 알려주는 창업성공마인드」 등이 있다.
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