최근 몇 년간 침체된 부동산 시장의 활성을 위해 주택과 관련된 양도소득세 중과규정에 많은 개정사항이 있었다. 그러나 비사업용 토지에 대한 중과세 규정(2014년 까지는 누진세율)과 단기 양도에 대한 중과세 규정은 아직 남아 있으므로 해당 부동산을 양도하기 전에 미리 세금에 대해 고려해야 한다. 이번 호에서는 부동산의 양도와 관련해 기본적인 사항에 대해 알아보자.
취득가액도 고려해야
부동산을 양도하면 양도소득세를 신고해야 하는데 양도소득세는 양도당시의 가액에서 취득당시의 가액을 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제 등을 차감한 과세표준에 세율(초과누진세율)을 곱하여 계산 된다. 따라서 양도소득 과세표준이 높을수록 높은 세율을 적용받아 부담할 양도소득세가 커진다.
대부분의 사람들은 양도소득세와 관련하여 세율만 생각하고 취득가액은 고려하지 않는데 취득가액은 양도소득세를 계산하는데 있어 가장 중요한 부분이라 할 수 있다. 여기서 취득이란 매매·교환·상속·증여·기부·건축 등 유상·무상을 불문한 일체의 취득행위를 말한다. 즉, 상속 및 증여도 하나의 취득행위에 해당된다.
따라서 부동산을 상속받은 경우, 상속받을 때 그 당시 시가로 상속세를 신고한다면 양도 시 취득가액은 상속받은 당시의 시가가 된다. 일반적으로 상속공제를 적용받아 납부할 상속세가 없는 경우 대부분 상속세 신고를 하지 않는다. 그러나 상속재산 중 부동산이 있다면 납부할 상속세가 없다 하더라도 상속세 신고를 통해 해당 부동산의 취득가액을 상속당시의 시가로 반영해야 추후 양도소득세를 절세 할 수 있다.
누진세율과 증과세율
양도소득 세율은 크게 누진세율과 중과세율로 나눌 수 있는데, 일반적으로 적용되는 누진세율의 경우 종합소득세의 세율과 동일하다. 즉, 1200만원 미만에 대해서는 6%, 1200만원 초과분부터 4600만 원 이하 분까지는 15%, 4600만원 초과분부터 8800만 원 이하 분까지는 24%, 8800만원 초과분부터 1억 5천만 원 이하 분까지는 35%, 1억 5천만 원 초과분에 대해서는 38%의 초과누진세율이 적용된다. 부동산 및 부동산에 관한 권리의 세율만을 고려할 때, 우선 보유기간이 2년 이상인 경우만 누진세율을 적용 받을 수 있기 때문에 위의 세율을 적용받게 된다. 그러나 2년 미만의 단기 보유의 경우(주택은 1년 미만 보유 양도만 중과세)에는 40%의 중과세율을 적용받게 되며, 미등기 자산의 경우 70%의 중과세율을 적용받게 되니 이 점에 유의해야 한다.
증여공제를 이용한 절세
양도차익이 큰 부동산의 경우 증여공제를 이용해 취득가액 부분을 조절하면 양도소득세를 절세할 수 있다. 현재 배우자 증여에 대하여는 6억 원까지 증여공제가 적용된다. 1세대 2주택으로서 주택의 명의자가 한 명으로 되어 있는 경우 배우자 증여가 이루어지면 증여 후에도 1세대 2주택인 사실에는 변동이 없으나, 증여 당시 증여가액을 취득가액으로 하므로 해당 주택을 양도 할 때 양도소득 과세표준이 줄어드는 효과가 있다. 다만, 이 경우 새로운 취득행위가 발생하였으므로 취·등록세를 납부해야 한다. 또한 배우자가 증여받은 부동산을 증여일로부터 5년 이내 양도 시, 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액을 증여한 배우자의 취득 당시 가액으로 하므로 반드시 증여받은 날로부터 5년이 지나 해당 부동산을 양도해야 한다.
참세무법인 동부지점 대표 김진우 세무사는 외식업 및 프랜차이즈와 관련된 다양한 경험을 통해 축적된 노하우로 창업자들에게 재산재세의 절세는 물론, 최고의 세무서비스를 제공하고 있다. 현재 외식업 및 프랜차이즈 관련 책자를 집필 중이며 창업을 하는 사업자들에게 많은 도움을 줄 것이다.
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