점포를 창업하는데 있어서 가장 중요한 것 가운데 하나가 ‘상권’이다. 창업을 하고자 하는 아이템과 창업자금, 고객 타깃 등에 따라 상권과 입지에 대한 분석은 필수적이다. 이에 12월호에서는 지난호의 연장선상에서 상권의 분류와 특징 등에 이어 상권 입지분석 단계별 기법과 입지타당성, 상권현황 분석, 유동인구 조사 등에 살펴보도록 하자.
상권 입지분석 단계별 기법
점포의 위치를 입지라고 하며 공간적인 점의 개념이다. 창업자가 점포창업을 할 경우에는 아이템 선정 후에 제일 먼저 하는 일이 점포를 구하는 일이다. 이때 입지 선정은 창업의 성패를 가져다 줄 정도로 매우 중요하기 때문에 신중하게 대처해야 한다.
그러나 입지는 업종마다 서로 다르기 때문에 사업 아이템에 맞는 입지를 선택하는 것이 매우 중요하다. 너무 욕심을 부려 준비한 자금보다 터무니없게 비싼 입지를 선택해 창업하기도 전에 자금조달 때문에 애를 먹는 일이 없도록 해야 한다. 고객이 누구인가에 대한 정확한 분석 후에 입점하고자 하는 후보지역을 선정한 다음 점포의 위치 크기 전면의 구조 형태 출입구 등의 세부적인 사항을 단계별로 분석하여 원하는 입지를 선택할 수 있도록 한다.
① 제1단계 : 상권내의 지역정보 분석
- 상권의 규모 및 상권력 분석
지형지세, 점포숫자, 배후지 세대수, 교통망 연계성 및 도로 조건, 대형편의시설 및 장애물시설 유무파악
- 상권의 특성 분석
유동인구, 거주인구 연령, 성별, 소비수준, 생활 방식 및 상품의 구매행동 조사
- 지역의 발전 가능성 분석
- 상권내의 변화 요인 분석
② 제2단계 : 상권 및 입지분석도 작성
- 상권 이용 세대수, 인구수 표시 (주거 형태, 인구밀도 조사)
- 교통 기관별 표시 (역, 정류장, 횡단보도 등)
- 집객시설 표시(금융기관, 관공서, 대형슈퍼 등)
- 지형적인 특성 및 경잼점 표시
- 쇼핑 도로(동선) 파악
- 상권 내 입지등급(A, B, C) 표시
③ 제3단계 : 점포입지 심층 분석
- 점포위치 특성, 접근의 용이성, 가시성 조사
- 해당 점포의 임대가와 권리금 파악
- 해당 점포의 구조와 모양 조사
- 유사 경쟁점 표시, 입지, 규모, 서비스, 접객태도, 영업시 간, 종업원 수 파악
④ 제4단계 : 점포 입지의 타당성 분석
- 매출액 추정
- 투자대비수익률 분석
- 손익분기점 분석
⑤ 제5단계 : 점포 계약 체결
- 점포권리양도양수 계약
- 점포임대차 계약
유동인구 조사
점포의 입지가 좋다 나쁘다는 결국 점포주변의 유동인구로 파악한다. 통행량에 따라서 점포의 조건을 평가하는데 아파트 상가와 같이 거주자의 변동성이 적은 경우도 있지만 역세권의 경우에는 통행량의 변동성이 크기 때문에 유동인구의 조사는 점포의 입지를 결정하는데 대단히 중요하다. 물론 통행량이 많다고 해서 자기 점포의 고객으로 볼 수는 없지만 이들이 잠재고객대상이기 때문에 기존점포를 인수하거나 신규로 창업하고자 하는 예비창업자에게는 대단히 중요하다. 유동인구를 분석하려면 통행량 조사표가 기준이 되는데 이는 후보 점포 앞에서 하는 것이 가장 효과적이다. 또한 유동흐름의 방향이 중요한데 통행인구가 상권에서 빠져나가는 입지인가 상권내로 유입되는 초입의 위치인가를 유심히 살피고 일주일단위 요일별로 조사해 보는 것이 바람직하며 조사시간은 대상 점포의 영업시간보다는 2시간 정도 더 조사해보는 것이 좋다.
조사방법
1. 손에 쥐고 누르면 인원체크가 가능한 카운터기 사용
2. 현실적으로 매 시간 조사하기 힘들기 때문에 30분 조사×2를 하여 기록
3. 위 조사시간대는 상권의 성격에 따라 유동적으로 조절하여 조사
4. 통행인구의 걸음 속도도 유심히 관찰할 것
전남신용보증재단 해남지점 박찬규 지점장은 1954년 전남 해남에서 태어나 광주상고를 나와 숭실대학교 중소기업대학원에서 석사학위를 받았다. 한국산업은행, 한국기업평가(주), 기보캐피탈을 거쳐, 서울시 마포소상공인지원센터 센터장을 지냈으며, 서울시 신용보증재단에서 소상공인 창업과 경영개선을 위한 경영지도에 힘써왔다. 현재는 진이창업연구소 소장으로 있으며, 소상공인들을 위해 자금지원과 경영지도에 전념하고 있다. 「성공창업 가이드북」을 펴낸 바 있다. e-mail Sooodang@naver.com
