창업을 할 때 모두가 한입으로 말하는 중요성은 바로 입지, 즉 상권이다. 그런 점에서 만능까지는 아니더라도 어느 정도 안정적인 매출을 가져갈 수 있는, 하지만 큰 고민은 하지 않아도 되는 곳이 바로 특수상권이다. 백화점, 대형마트, 대형 쇼핑몰 등은 기본적인 유동인구가 있기 때문이다. 물론 입점하고 운영하는 데 들어가는 비용이 적지 않지만 안정적인 매출에 대한 대가라고 생각하기 때문에 많은 프랜차이즈 본사와 가맹점, 개인 점포들이 입점하고 있다.
20년의 역사를 가진 복합쇼핑몰
2호선 삼성역과 9호선 봉은사역에 걸쳐 있는 스타필드 코엑스몰은 2005년 국내에 최초로 들어선 복합 쇼핑몰이라고 할 수 있다. 2016년에는 사업 부진으로 신세계가 계약해 ‘스타필드 코엑스몰’이 되어 볼거리가 더 많아지고 있다.
소비자 입장에서는 백화점, 면세점, 극장, 서점, 아쿠아리움 그리고 최근에는 핫 플레이스가 된 별마당 도서관까지 모두를 겸비한 있는 대형 쇼핑몰이라 하루를 보내기에 충분하고, 판매자 입장에서는 엄청난 오피스 상권에 일반 구매고객까지 있으니 그야말로 최적의 특수상권이라고 할 수 있다.
유동인구가 워낙 많고 체류 시간이 길기 때문에 일단 코엑스몰을 방문한다면 식사를 하는 것이 일반적이고, 친구, 데이트, 가족 외출 등이 대부분이라 가격대가 있어도 주말에는 긴 웨이팅을 볼 수 있다. 극장이나 아쿠아리움의 경우, 방문하는 사람들의 특성에 따라 인근 점포의 종류가 다르다는 것도 재미있다.
영화 관람 전후로 커피 한 잔을 하고 싶어하는 고객들을 위해 여러 개의 카페가 입점해 있으며, 한때는 <버거킹>이었던 곳은 지금 <쉐이크쉑> 버거가 자리잡고 있다. 또 아쿠아리움 앞에는 기념품과 어린이 장난감, 간식 등을 파는 점포들이 입점해 있어 특수 상권에서 창업 아이템을 고민한다면 방문해 볼 만하다.
임대료 그리고 수수료와 로열티
최근에는 일반 프랜차이즈 브랜드들도 매출 대비 수수료를 지급하는 ‘로열티’ 형식을 갖추는 곳도 많은데, 특수상권은 대부분 오래 전부터 수수료 방식을 취해왔다. 계약 조건에 따라 다르지만 코엑스의 경우 18~20% 정도로 알려져 있다. 만약 로열티가 있는 가맹점이라면 수수료와 로열티를 모두 지불해야 하기 때문에 주의해야 한다.
그래서 창업 컨설턴트들은 운영에 들어가는 총 비용이 매출의 40%를 넘지 않는 아이템을 추천한다. 실제로 코엑스몰에서 오래 운영하는 점포들은 식음료보다는 운영비용이 낮은 공산품이 많은 것이 사실이다. 메가박스 입구 맞은편에 있는 <포시즌>은 특별한 인테리어 없이 장난감 및 간단한 액세서리를, 인근의 <쌤소나이트>는 각종 캐리어를 판매하고 있는데, 어떤 점포보다도 오랜 업력을 자랑하고 있기도 하다.
식음료의 경우, 33㎡(10평) 미만의 작은 규모로는 오래 운영하는 경우도 많이 있다. 대표적인 곳이 바로 미니 한식 뷔페 <가득드림>이다. 초기에는 매장식사 6,500원에서 시작해 현재는 9,500원으로 가격이 올랐지만 혼밥이나 가성비를 생각하는 사람들이 방문해 오랜 시간 운영하고 있다. 인근에 있는 여러 프랜차이즈 브랜드 역시 33㎡(10평) 미만대로 수년 이상 운영하고 있어 너무 큰 규모가 아니라면 특수상권에서도 개인 점포도 도전해 볼만하다.
소형 매장도 가능한 특수상권
이전에는 창업비용이 높아 프랜차이즈의 경우 직영점 위주로 들어왔는데, 스타필스가 인수한 이후에는 개인 창업자들도 생각해 볼 수 있는 비용으로 알려져 있다. 그러나 뜻밖의 단점도 있다. 높은 수수료 외에도 소비자에게 피해를 최소화하기 위해 모든 공사를 야간에만 하기 때문에 준비 기간과 비용이 많이 들 수밖에 없다는 것이다. 그러나 공사 기간에도 어떤 브랜드가 들어올 것인지에 대해 점포 외부에서 홍보가 가능하므로 기대감을 줄 수 있다는 것은 작은 장점이기도 하다.
예전과 달리 코엑스몰에 작은 점포들이 생기는 것은 괄목할 만한 일이다. 10~20대의 성지같은 <인생네컷>은 늘 대기인원들이 많고, 통신사 판매점이 있다는 것도 예전과 다른 분위기를 준다. 별마당 도서관 인근에는 1층의 <스타벅스>를 비롯해 2층에는 <빌리엔젤>, <아라비카> 커피 등이 작은 규모로 있다.
임시매장으로 기간을 정해 놓는 팝업 매장들의 경우도 많다. 개인 브랜드를 알리기 위해서 오는 경우가 많은데, 플리마켓 분위기의 아이템이 많지만, 코엑스몰 상권에 도전해 보고 싶다면 해볼 만하다. 또 자판기 사업도 흥미롭다. 보조배터리 대여나 아이스크림 자판기들이 있는데, 아이스크림 자판기의 경우 외국인들이 줄을 서서 구매하는 경우도 있다.
예전과 달리 이제는 특수상권도 다양한 아이템과 점포를 유치하고 있어 좋은 브랜드, 괜찮은 아이템을 가지고 있다면 일단 방문해 상권분석을 해 보면 특별한 나들이가 될 수 있을 것이다.
