바야흐로 모든 면에서 아껴야 하는 시대다. 특히 자본금이 충분하지 않은 일반 소상공인이라면 점포사업을 할 때, 혼자서도 진행할 수 있는 상권분석 방법을 제대로 알아두는 것이 중요하다. 창업에서 상권분석은 아이템 선정과 함께 가장 먼저 시작해야 하는 일이다. 일반적으로 상권분석과 입지분석을 헷갈려 하는 경우도 있는데, 상권분석은 입지조건에 앞서 큰 그림을 그려볼 수 있는 매우 중요한 부분이다. 쉽게 말해 상권분석이 전체 동네를 살펴보는 것이라면, 입지분석은 매장의 위치를 결정하는 일이다.
창업자는 우선 상권을 선택한 후, 점포 입지조건을 분석해 좋은 상가를 찾는 것이 순서다. 흔히 상권과 입지분석을 상권분석으로 한 번에 묶어 진행하는 경우도 있는데, 이는 다소 위험할 수 있다. 상권분석의 비율을 최소화 시키면서 개별 점포의 입지조건만 따져서 창업을 시작하는 경우가 많기 때문이다. 이런 경우 값을 비싸게 치른 점포에서 매출이 생각만큼 나와주지 않아 실패에 이르는 사례들이 적지 않다.
누구나 쉽게 해볼 수 있는 상권분석 체크리스트 4
상권을 볼 때는 현재와 미래 상황까지 제대로 분석할 수 있어야 한다. 지금 한창 번창하고 있는 곳이라면 매출에 대해서는 크게 걱정할 필요가 없어진다. 물론 실제 상권 자체는 쇠퇴하는 와중에도 점포의 입지나 아이템이 특별해 장사가 잘 되는 경우도 있다. 하지만 이 역시 상권이 죽으면 소비자들 자체가 줄어들기 때문에 결코 오래가지 못한다는 점을 염두에 둬야 한다. 이 때문에 상권과 입지조건은 제대로 구분해 차례대로 분석하는 것이 좋다.
상권분석 방법은 매우 여러 가지가 있고, 전체 매장의 매출 및 소비자 분류방법 등 전문적으로 시행해야 하는 몇 가지 요소들도 있다. 하지만 일반인들도 어느 정도 잘 되는 상권과 그렇지 못한 상권을 구분할 수 있는 방법은 있다. 누구나 쉽게 해볼 수 있는 상권분석 체크리스트 4가지를 소개한다.
1) 상권의 위치 보는 방법
상권은 단순히 사람이 많고 적고를 보는 것이 아니다. 상권의 위치와 지역의 특성을 살피는 것부터 시작해야 한다. 가장 중요한 것이 지리적인 조건이다. 주변에 하천이나 강, 도로가 있는지, 경사가 급하고 언덕이 있는지 등도 제대로 알아두는 것이 좋다.
실제 지리적으로는 언덕이나 경사진 곳에 좋은 상권이 형성되는 사례가 없다. 때문에 주변에 아무리 발전가능성이 높다고 해도 값비싼 비용을 내고 입점하는 것은 주의해야 한다. 상권의 위치는 지리적으로 편평한 곳을 선택하는 것이 좋고, 언덕보다는 낮은 곳이 유리하다. 소비자들이 찾아오기에 좀 더 쉬운 곳을 선택하는 것이 유리하기 때문이다. 또 현재 상권이 잘 형성된 곳이라도, 시외나 신도시 지역의 상권은 주의해야 한다. 도로가 아무리 잘 뚫려 있다고 해도 일반 소비자들이 몰리기에는 무리가 있어 상권 형성과 성장이 어렵다.
2) 소비자 ‘접근성’은 어떤가
창업에서 소비자 접근성을 빼면 남는 것이 없다. 특히 도로 교통망에 의한 소비자 접근성은 가장 먼저 상권에서부터 살펴야 한다. 상권은 버스노선이나 지하철 개통 등 교통망에 의해 성장하기도 하고 쇠퇴하기도 한다. 좋은 상권은 지하철역이나 버스정류장이 있는 곳이다. 지하철과의 연계 여부는 상권의 성장과 밀접한 관계가 있다. 서울시내 주요 교통수단인 지하철은 유동인구와 배후수요를 감안할 때 그 지역의 대형할인점이 들어 있는 중심상권이거나 앞으로의 성장가능성도 매우 높다.
소비자 접근성은 입지에서도 살펴봐야 하는데, 도보로 이용할 수 있는 거리가 짧은 곳이 좋다. 예컨대 같은 건물에서도 지상 2층보다는 지하 1층의 상가 매출이 더 낫다. 1층과 비교하면 지하 1층은 60~70%, 지상 2층은 50~60% 정도의 이용률을 보인다. 하지만 보증금과 권리금은 지상 2층이 지하 1층보다 10% 정도 비싸다.
3) 소비인구를 분석하라
궁극적으로 좋은 상권은 유동인구나 배후인구 등 소비인구가 많은 곳이다. 물론 배후 인구보다는 유동인구가 많은 상권이 더 좋은 상권이다. 즉, 중심가와 역세권, 대학가상권은 유동인구에 대한 의존도가 높고, 각 상권에 유입되는 유동인구의 연령층, 남녀구성비, 소비패턴 등에 의한 특징을 갖고 있다. 소비인구의 수나 연령대, 성비 등을 분석해두면 자신이 창업할 아이템에 따라 가장 적합한 상권을 선택하기가 수월해진다. 주의해야 할 것은 주택상권의 경우, 좀 더 많은 분석이 필요하다는 점이다. 대단위 아파트단지와 주택지 상권은 일일이 그 지역지역마다 거주인구의 소득수준, 인구수 및 세대수, 교육 정도, 주거형태, 소비행태, 연령층, 남녀구성비 등을 비교분석 하는 작업이 필요하다.
4) 주변 근린시설
상권분석에서 어쩌면 가장 기본이 되는 것이 바로 주변 근린시설을 살펴보는 것이다. 보통 상권이 발달한 곳에서는 대형할인점이나 마트, 백화점, 스포츠센터, 관공서 등 각종 편의시설이 활발하게 운영되고 있다. 주변 근린시설이 다양하다면 이들이 어우러져 시너지 효과를 유발하고, 아이템이 평범해도 좀 더 많은 매출이 발생하기도 한다. 다만 주변에 학교나 운동장, 보육원, 양로원 등의 시설이 들어설 경우 상권이 분할되는 경우도 있으므로 향후 개발 사항에 대해서도 알아두는 것이 현명하다.
(주)지노비즈 노재훈 팀장 국내 창업 및 프랜차이즈 업계를 대상으로 아카데미와 강의를 진행하고 있다. 또한 다양한 언론의 창업 자문 전문가로 일하고 있으며, 현재 ㈜지노비즈에서 외식업체 개발 및 우수인력 헤드헌팅, 한일공동개발 외식 프랜차이즈 마케팅 개발위원으로 활약 중이다.
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