[돈 되는 상권분석] 서울 서부 신흥 경제 허브 ‘마곡’, 상권 분석과 권리금부터 매출 분석까지

마곡 상권은 서울 지하철 5호선(마곡역, 발산역), 9호선(양천향교역), 공항철도(마곡나루역)가 연결된 트리플 역세권에 위치한 상권이다. 이 외에도 올림픽대로, 강변북로, 가양대교와 같은 주요 도로망이 근접해 교통 접근성이 뛰어난 상권으로 인식되고 있다. 특히 최근 몇 년간 대규모 개발과 기업 입주로 빠르게 성장했으며, 지속적인 성장 가능성이 높은 지역으로 평가된다.

마곡 상권 A급 입지 유망

주로 크게 주목을 받는 부분은 오피스 상권이다. LG사이언스파크, 롯데, 코오롱 등 약 150개 대기업이 입주해 있으며, 약 16만 5,000명의 직장인이 근무 중이다. 이는 판교 테크노밸리의 약 1.8배에 달하는 규모다.

주거 인구도 A급 입지에 적합한 정도다. 약 1만 2,000세대 이상의 아파트 단지가 조성되어 있으며, 약 17만 명의 인구가 거주하고 있다. 특히 마곡 엠벨리 아파트는 대규모 주거 단지로 이 지역 소비층의 중심을 형성하고 있어 주목할 만하다.

주거 인구 및 오피스 유동인구에 걸맞게 상업 시설도 잘 갖춰져 있다. 이마트 트레이더스 마곡점과 원그로브몰 같은 대형 쇼핑몰이 들어서며, 가족 단위 고객과 직장인을 겨냥한 다양한 매장이 입점하고 있는 추세다. 부동산 업계에 따르면 국민연금으로부터 투자받는 해외 자산운 용사들은 마곡지구 복합단지(CP4) 원그로브 측과 계약을 위해 협상이 진행 중인 것으로 알려 졌다.

마곡 상권 추천 아이템

창업전문가로서 주의 깊게 살펴본 결과, 마곡 상권은 오피스와 주거 소비층을 모두 겨냥할 수 있는 업종이 창업하기에 유리한 조건을 갖췄다는 결론이 나온다. 추천 창업 아이템으로는 직장인과 가족 고객을 타겟으로 한 고급 레스토랑, 카페, 배달 전문 음식점 등의 외식 창업과 헬스케어 센터, 키즈카페, 학원 등 생활 서비스 업종 창업이 적당하다. 편의점, 패션·라이프스 타일 매장 등 소매업도 실패 가능성이 낮은 창업으로 권장할 만하다.

마곡 상권 내 창업 비용을 산출해 보면, 소규모 외식업 기준 초기 창업 비용은 인테리어 및 권리금을 포함해 약 1~2억 원 수준이 될 것으로 보인다. 권리금은 과거 최대 1억 원 이상까지 상승했으나 현재는 평균적으로 약 5,000~8,000만 원 수준으로 안정화되고 있는 추세다.

과거 마곡 개발 초기에는 권리금이 낮았으나 대기업 입주와 인프라 확충으로 급등했한 바 있다. 현재는 상권 안정화로 인해 평균 권리금이 하락한 상태이나, 향후 대형 복합 쇼핑몰 완공 시 추가 상승 가능성이 있다.

권리금이 낮지 않은 이유는 업종별 매출이 그만큼 뒷받침을 하기 때문이다. 대형마트를 기준으로 이마트 트레이더스 마곡점은 개장 첫날 하루 매출이 약 20억 원을 기록하며 성공적인 성과를 보였다. 외식업의 경우 직장인 중심의 점심 매출은 월 평균 약 3,000~5,000만 원 수준으 로 추정된다. 편의점은 주거 단지 중심으로 월 평균 약 2,000~3,000만 원 매출을 기록하고 있다.

유동 인구와 소비층 확대 기대

게다가 향후 마곡 MICE 복합단지가 코엑스의 두 배 규모로 개발 중이며 호텔, 컨벤션 센터, 쇼핑몰 등이 들어설 전망이다. 이로 인해 지역 내 유동 인구와 소비층이 한층 크게 확대될 것으로 기대되고 있다. 서울식물원 및 LG아트센터도 문화·휴식 공간으로 지역 활성화에 기여하며 관광객 유입 효과를 가져올 것으로 보인다.

특히 마곡은 대형 상권 중심으로 발전하고 있는 것처럼 보이지만, 주거 단지 주변 골목 상권도 꾸준히 성장 중이다. 소규모 카페나 생활 편의점 같은 업종은 안정적인 수익을 기대할 수 있으므로 이 부분을 공략하는 것도 성공창업 전략이 될 수 있다.

다만 성공창업을 위해서는 창업 전문가로부터 상권 분석 및 입지 선정 및 예상 매출 및 손익 분석, 업종별 창업 전략 설계 등의 지원을 받고 보다 구체적이고 현실적인 계획을 세우는 것이 중요하다.

(주)바이앤셀파트너스 김민수 전무는 프랜차이즈 창업 및 인큐베이팅 전문가. 창업을 위한 상권분석, 매출분석, 자료수집 등의 방대 한 창업데이터베이스를 바탕으로 예비 창업자들이 진심으로 원하는 모든 부분에 세세하게 관 여하여 해결할 수 있는 능력을 가지고 있다.

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