기존 점포를 인수할 경우 권리 양도·양수계약은 기존 사업주와 하는 계약이다. 따라서 권리금과 기존 시설물에 대해 양도, 양수하는 계약이라고 보면 된다. 계약 시 무엇을 주의해야 할 지 살펴보자.
예비창업자가 계약 시 알아야 할 사항
예비창업자는 권리금과 기존 시설물에 대해 양도, 양수 계약 시 대부분 부동산 중개사의 이야기를 듣고 결정하는 경우가 많다. 이럴 경우 계약 체결 전에 본인이 숙지해야할 사항에 대한 내용을 알고 대처하면 시행착오를 줄일 수 있다.
현재 사업장을 운영하는 기존 사업자가 입주할 때 권리금을 지불하고 점포를 운영하고 있다가 개인사정으로 점포를 정리하기로 하고 권리금과 기존 시설물에 대해 새로운 사업자에게 양도 양수 계약을 체결하는 경우에는 예비창업자는 통상적으로 권리금의 10% 정도 금액을 계약금 명목으로 기존 사업자에게 지불하고 양도 양수계약을 체결하게 된다. 이때 계약은 건물주와 사업장 임대차계약과는 별개의 계약임을 알아야 한다. 예비창업자가 계약 시에 반드시 확인해야 할 사항으로는 현재 사업장을 운영하고 있는 기존 사업자의 사업자등록증과 신분증을 확인해 현재 계약하고자 하는 점포의 임차인이 확실한지 체크해야 한다.
권리금과 기존 시설물에 대해 양도·양수계약 시에는 대부분 ‘집기 및 시설물일체양도’라고 양도범위를 정한다. 정확하게 수량이나 시설물 내용을 명시하지 않고 대충 기록할 경우 계약 후, 전임차인이 몰래 가져가거나 다시 처분하는 경우가 있어 세부적으로 명세서를 작성한 후에 사진을 찍어 계약서에 첨부하는 것이 좋다. 수저 몇 개, 그릇 몇 개 등 하나하나 계약서상에 명기할 수는 없으나 수저세트일체, 그릇세트 일체, 의탁자 일체, 주방기기 일체, TV, 냉장고 등 되도록이면 세부적으로 명기하는 것이 좋다.
점포 권리 양도·양수계약 체결
아무리 작은 것이라도 영업하는데 필요한 것이라면 기존 사업주가 가져갈 경우, 본인이 다시 구입해야 하기 때문에 예비창업자는 창업 시 경비지출을 최대한 줄이기 위해서라도 계약서를 꼼꼼히 작성해야 한다. 또 권리금과 기존 시설물에 대한 양도 양수관계가 기존 사업자와의 문제가 아닌 건물주와의 관계로 부득이하게 계약을 파기할 때가 생길 수 있다. 이럴 경우를 대비해 ‘계약금은 환불한다’는 문구를 필히 삽입해 분쟁의 소지를 없애는 것도 중요하다. 권리 양도·양수계약 후에는 건물주와 보증금에 관해 본 계약서를 작성하고 계약을 하게 되는데 건물주와 사업장임대차 계약을 하기 전에는 권리금과 시설물에 대한 잔금을 지불해서는 안 된다. 왜냐하면 건물주와 의견대립으로 본 계약이 실패할 수도 있기 때문이다. 현재 외식업을 운영하는 사업자가 동일업종을 희망하는 예비창업자에게 점포 권리를 양도, 양수하는 계약을 체결할 때의 사례를 예로 들어보자.
1. 예비창업자는 외식업 사업자와 권리금과 시설물에 대한 의견 조율이 필요하며 이때 시설물, 집기, 비품 등 양수 양도할 물품을 가능하면 세부적으로 조사해 명세서를 작성하는 것이 좋다. 건물주에게는 보증금과 월 차임료가 변동이 없는지에 대해 확인한다.
2. 확인이 끝나고 점포가 마음에 들 경우, 건물주와 예비창업자는 상가 임대차 계약서를 작성하고 기존 외식업 사업자와 예비창업자는 권리와 시설물 부분에 대한 양도 양수 계약서를 작성한다. 그 후 예비창업자는 보증금에 대한 계약금 10%를 건물주에게 지불하고 권리금과 시설물에 대한 계약금 10%는 기존 사업자에게 송금한다.
3. 잔금 일에는 부동산사무소에서 건물주, 기존 사업자와 예비창업자가 만나 개인 명의로 된 인터넷이나 CCTV, 정수기 등의 해지가 완료되었는지를 확인하고 임차료와 가스, 전화요금, 신문, 전기 및 수도세 등을 정산한다.
4. 점포에 대한 모든 정산이 끝난 후에 예비창업자는 건물주에게 보증금에 대한 잔금을 지불하고 외식업사업자에게도 권리금과 시설물에 대한 잔금을 지불한다. 외식업사업자는 그 동안 지불되지 않은 월세나 정산할 부분을 마무리 한 후 건물주로부터 보증금을 돌려받게 된다.
자영업자의 경우, 사업이 웬만큼 운영이 되면 대부분 점포를 내놓는 경우가 드물다. 그렇기 때문에 점포가 매물로 나와 있는 경우엔 왜 잘 운영되는 사업장을 내놓았는지 사실 확인을 할 필요가 있다. 일부는 권리금만 받고 가게를 넘기고는 멀지 않은 곳에 예비창업자와 같은 동일업종으로 확장해 다시 개업하는 경우가 있으며, 그럴 경우엔 단골고객마저 몰고 가기 때문에 큰 낭패를 당할수도 있다. 때문에 현장을 면밀히 확인한 후에 신중하게 판단하고 계약하는 것이 좋다.
전라남도금융복지상담센터 박찬규 센터장은 1954년 전남 해남에서 태어나 광주상고를 나와 숭실대학교 중소기업대학원에서 석사학위를 받았다. 한국산업은행, 한국기업평가(주), 기보캐피탈을 거쳐, 서울시 마포소상공인지원센터 센터장을 지냈으며, 서울시 신용보증재단에 이어 소상공인 창업과 경영개선을 위한 경영지도에 힘써왔다. 현재는 진이창업연구소 소장으로 있으며, 전라남도 금융복지 상담센터에서 고통받고 있는 다중채무자를 위해 일한다. 전남신용보증재단 해남지점장을 지냈으며, 「성공창업 가이드북」을 펴낸 바 있다. e-mail Sooodang@naver.com
