지난해 연말 서울시는 도시재정비위원회를 열고 '신정 재정비촉진지구 재정비촉진계획(존치관리구역 지구단위계획) 변경 결정(안)'을 수정 가결하면서 상업 기능 및 주변 주거지 지원 기능을 확대할 수 있도록 규제 요소를 해소하고 신축 여건을 개선했다. 이와 함께 최근 신정네거리 일대가 상업과 주거로서의 상권분석의 가치가 크게 높아졌다.
상권과 주거 생활권의 높은 가치
최근 상권 활성화를 위해 판매 및 업무시설에 대한 용도 완화 계획과 저층부 가로 활성화를 위한 권장용도 계획을 수립했다.
이에 간선변의 경우 애초 60% 이하였던 주거 비율을 90% 이하로 확대했고, 간선변과 이면부에 계획됐던 판매시설과 업무시설의 연 면적 기준을 삭제했다. 말 그대로 자율 개발을 허용한 것이다. 덕분에 신정네거리역 상권은 상업 활동을 위한 상권과 주거 생활권으로서의 재탄생이 기대되는 지역으로 올라섰다.
지하철 2호선 신정네거리역, 5호선 신정역 양천차고지의 더블역세권인 이 상권은 기본적으로 유동 인구가 많은 A급 상권에 속한다. 1일 유동 인구는 35만 명에 달하며, 2021년부터 매년 5~10만여 명씩 늘어나는 추세다.
그러나 창업을 위한 상권분석을 위해서는 단순히 유동 인구나 미래 성장 가능성만 보고, 아이템과 관계없이 투자하는 위험은 하지 말아야 한다. 특히 베이커리 및 카페 창업 등의 디저트 외식 분야 창업을 생각한다면, 신정네거리역의 상권분석은 더욱 신중해야 한다.
카페, 디저트 업종에 적합한 상권
기본적으로 외식 카페 프랜차이즈가 가장 많이 몰려 있는 곳은 아파트 단지 상가 등, 주거 밀집 지역일 거라 생각하기 쉽다. 하지만 유동 인구가 많은 곳에 베이커리나 디저트 가게, 카페가 더 많다.
더욱이 제과점업이나 커피전문점은 같은 시장을 놓고 경쟁하는 분야로 둘을 따로 떼어놓고 볼 수 없다. 따라서 프랜차이즈 창업이든 일반 개인 브랜드 창업자든, 모든 창업자는 상권분석에서 데이터 수치와 상식에 따라 판단하는 것보다 상권지도와 데이터를 직관적으로 보고 판단하는 것이 현명하다.
사실상 상권이란 점포와 고객을 끌어들이는 지리적 영역이다. 모든 소비자가 선호하는 공간 서비스의 범위에 있으면서 매출의 구분 아래서 존재한다. 또한 상권은 전체 매출과 실제 수익 비율을 함께 고려해 생각해야 한다.
예컨대 매출의 약 70%가 실제 수익이 되는 상권과 단 25%만이 수익이 되는 상권을 제대로 구분해야 하는 것이다. 그런 면에서 신정네거리역은 카페 프랜차이즈 창업이나 디저트, 제과점업을 창업하기에 매우 적합한 지역이라고 볼 수 있다.
창업 상권으로 검증된 지역
신정네거리역 인근에는 <노브랜드버거>, <롯데리아>, <KFC> 등의 버거 전문점들이 이미 자리하고 있다.
목동 힐스테이트 인근에는 <할리스>, <카페베네>, <메가MGC커피>, <빽다방>, <이디야커피>, <투썸플레이스>, <컴포즈커피> 등의 카페가 분포되어 있고, <스타벅스>도 지하철역 인근에 자리하고 있다.
이는 소비가 많이 일어나는 상권이라는 점이 확인된 곳이라는 것을 의미한다. 다만 창업자가 출점하기 위해서는 사전적으로 특정 상권 내의 다수의 후보 중에서 특정 점포의 입지를 선택할 때 주의가 필요하다.
창업을 시작할 때는 상권을 먼저 선정한 후, 기존 경쟁점포의 상황을 파악한다는 것만으로도 성공에 한 발짝 더 다가갈 수 있게 된다. 신정네거리역 상권의 생활 편의 지수를 살펴보면 역세권이라는 점에서 점수가 매우 높고, 공원이 많아 잠재적인 주말 매출이 높을 것으로 기대할 수 있는 상권이다.
특히 <스타벅스>가 있는 상권이면서 맛집은 생각보다 적어 외식업 창업자에게는 그야말로 황금 노다지다.
반려동물 사업 아이템 노려볼 만
창업 시장에서 맛집이 많은 상권이란 각종 맛집이나 지도 어플에서 평점 4.0 이상을 기록하거나 리뷰가 20개가 넘는 맛집, 카페 등을 말한다. 신정네거리역의 경우 이 부분에 매우 미흡한 결과를 보인다.
반면 동물병원이나 반려동물 입장이 가능한 카페 등의 수는 적은 편이다. 따라서 신정네거리역 주변 상권에서 수익이 나는 창업을 고민한다면 반려동물 관련 사업 아이템을 고려해 볼 것도 권장된다.
하지만 아무리 좋은 상권이라 하더라도, 상권 내 건물 보증금이나 시설권리금 등이 지나치게 부담스럽다면 고민이 될 수밖에 없다. 비용이 높아지면 위험부담도 덩달아 높아진다고 보면 된다.
물론 상권분석 전문가의 도움을 받아 이 부분에서 절약할 수 있으면 위험부담은 그만큼 낮아지고 성공 가능성은 커질 수 있다.
바이앤셀 파트너스(주) 황성현 팀장은 프랜차이즈 양도양수 창업 및 신규 창업 인큐베이팅 전문가. 前창업전문가 그룹 CERI의 수석 팀장을 역임했으며, 창업 상권분석, 매출분석, 자료수집 등의 역할을 수행하고 있다. 창업자를 위한 수익분석과 점포개발, 경영관리, 상권분석부터 마케팅 전략 수립 등을 지원한다. e-mail freeman0321@gmail.com
