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우리 건물에서는 더 이상 카페 안 받습니다프랜차이즈 분쟁
임나경 편집국장  |  fcmedianews@fcmedia.co.kr
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승인 2020.02.14  08:07:29
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연말인데 급한 요청을 드려서 미안하다고 하면서 법률 자문요청이 왔다. 필자가 법률 고문계약을 체결한 카페 프랜차이즈 업체인데, 최근 200호점을 돌파한 기세 좋은 브랜드이다. 어떤 내용인지 좀 더 살펴보자. 

 

지난 초가을에 ‘XX 프라자’ 상가 1층에 직영점을 개설했는데, 같은 층에 있는 카페 주인이 내용증명을 보내 왔다고 한다. 같은 층에 자신이 운영하는 카페가 영업하고 있음에도 동종 업종 카페를 하는 것은 관리단 규약에 반하므로 영업을 중단하라는 경고이다. 

본사는 이러한 동종업종 제한이 존재한다는 것도 몰랐는데 확인해 보니 그런 관리단 규약이 있는 것으로 파악됐다고 걱정하면서, 즉시 영업을 중단해야 하냐고 물었다. 수 억원을 들여 카페를 개설했는데 크리스마스와 연말연시, 가장 성수기에 직영점에 문제가 생겼으니 큰일이다.

 

‘관리단 규약’으로 인한 영업중단 경고 
상가를 분양함에 있어 분양 계약서에 업종이 지정된 경우가 있다. 이처럼 각 점포별로 업종이 명시되어 분양된 경우 그 수분양자나 그로부터 점포를 매수한 자도 특별한 사정이 없는 한 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다.

즉, 호프집으로 분양되었는데, 호프집이 잘 안 되서 카페로 업종제한을 하고 싶어도 안 된다. 분양 계약서에 업종 제한 규정이 있어서 호프집으로 지정된 경우에는 맥주만 팔아야지 카페로 업종 변경을 할 수 없는 것이다. 주로 상가 내 수개의 카페가 경쟁하는 등 인기 업종의 과당 경쟁을 방지하기 위해 분양 계약서에 넣는다.

문제는, 이 상가를 인수할 때 계약서를 자세히 읽어보지 않아, 자신이 매수한 상가에 업종 제한이 있는 것을 모르거나 이러한 업종 제한을 임차인에게 알려 주지 않는 것이다. 호프집만 할 수 있는 상가에 카페가 들어와서 영업하면, 이 상가에서 영업하던 기존 카페 주인이 문제를 제기하는 경우가 많다. 

 

이해관계가 대립되는 업종 제한 규정 
그럼 문제된 위 프랜차이즈 본사의  경우는 어떨까?
본사 직영 카페가 문을 연 것은 2019년 7월인데, 업종 제한을 규정한 관리단 규약이 제정된 것은 2019년 5월이다. 그런데 이상한 것은 관리단 규정의 제정 시기이다. 관리단 규정은 보통 처음 분양 회사가 제정하는 것이 보통이고, 분양 후 시간이 한참 흘러 임대인들이 여러 차례 변경된 경우에는 이해관계가 대립되어 업종 제한 규정을 넣기가 힘들다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 전문은 “규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다”고 규정하고 있다. 그런데 이미 인기·비인기 업종이 뚜렷이 나뉜 상황에서는 임대인들 간에 이해관계가 상반되기 때문에 임대하기 쉬운 카페나 치킨 업종을 일부 임대인만이 독점하는 것에 반대가 많기 때문이다. 

 

임차인의 업종제한 규정 효력 없어 
임대인의 연락처를 물어 직접 물었더니 이 상가의 대부분의 임대인이 위 관리단 규정에 반대해서 사인하지 않았고, 당시 직접 영업을 하던 임차인들이 모여서 위 규약을 체결한 사실을 알게 되었다. 상가의 소유자가 아닌 임차인들의 동의만을 얻어 업종제한 규정은 효력은 없는 것으로 해석된다(2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결). 

결국 경쟁 카페 주인이 주장하고 있는 동종업종 제한규정은 효력이 인정되지 않을 확률이 크다. 기존 카페 주인의 내용증명은 우리를 떠 보기 위해 보냈을 확률이 크므로 우리 쪽의 법률적 입장을 정리해서 내용증명을 발송했다. 지금까지 파악한 사실관계로는 우리 쪽의 입장이 더 유리하고, 상대가 적극적으로 가처분 소송을 제기할 때까지는 영업을 계속 하는 쪽으로 결론이 났다. 2019년 법률 사무 종료.

 

   
 

법률사무소 여름의 배선경 변호사 연세대학교 정치외교학과 및 법학과를 졸업하고 사법연수원 38기를 수료했다. 프랜차이즈 관련 소송 수행, 가맹거래 관련 분쟁조정 업무, 공정거래위원회 관련업무, 가맹본부 자문업무, 공정거래위원회 및 조정원 관련 업무, 한국진출 외국 프랜차이즈 기업의 자문, 정보공개서 및 가맹계약서 자문, 가맹본사 직원 교육 등의 업무를 해오며, 업종에 상관없이 다양한 프랜차이즈 기업의 법률자문을 해오고 있다.
e-mail hoyul2228@daum.net

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