상권과 입지선정을 위해 각종 자료와 분석은 기본이다. 하지만 모든 것을 자료에 전적으로 의존하는 것보다는 현장을 익히는 것이 매우 중요하다. 때문에 상권조사와 입지선정은 본인이 직접 발로 뛰는 조사가 필요하다.
상권 입지 우위의 변화
대부분의 사업장이 주 5일 근무로 기존 상권입지 요소의 중요성이 약화되고 있을 뿐만 아니라 토, 일요일 중 하루 정도는 쇼핑에 할애할 가능성이 높은 상태로 소비자 환경이 많이 변했다. 쇼핑시간이 증가함에 따라 점포선택에 있어서도 접근용이성이 차지하는 비중은 낮아지는 반면 머천다이징이나 대고객 서비스 등의 중요성은 매년 증가하고 있는 것으로 보인다.
또 교통 통신의 발달로 도심형보다는 교외형 점포도 업종에 따라 유리한 기회를 갖고 있으며, 교외지역의 경우 주로 관광지나 로드사이드 주변으로 유통점포의 이동이 많다. 도심지역의 경우는 주로 지하철역이나 터미널 주변이 활성화되고 있다. 교외지역 중에서도 주변에 관광자원이나 놀이시설 등 부대여건이 좋은 곳을 선호하는 경향이 갈수록 뚜렷해지고 있다.
상권조사와 입지선정은 발로 뛰는 조사가 필요
상권과 입지선정을 위해 인터넷에 나와 있는 소상공인을 지원해주는 소상공인시장진흥공단의 상권입지 분석 자료를 검색하는 것도 필수사항이지만 상권조사와 입지선정은 자료에 전적으로 의존하지 말고 예비창업자 본인이 실제 발로 뛰는 조사가 필요하다. 현장을 확인하고 체크하면서 업종별로 잘하고 있는 점포를 찾아 그 이유를 분석해보는 방법이 가장 좋다.
- 현재 점포 구성도와 유동인구수를 조사한다.
- 상권세력의 특성을 파악한다.
- 회사, 관공서 등의 이전계획과 대형빌딩 신축예정 등 향후 발전 가능성을 검토한다.
- 현재 영업이 잘되고 있는 주 테마업종과 부 테마업종을 자세히 살펴볼 필요가 있다.
- 현재 영업이 활발하게 진행되고 있는 지역인가를 살펴본다.
- 잘되는 점포의 환경 분석과 함께 잘되는 이유를 따져 보고 안 되는 점포의 환경 분석과 안되는 이유를 분석해 본다.
상권을 유형별로 분류해보면 서울의 경우 도심상권(중심상권)은 주로 전문품, 선매품 등을 취급하고 있는 백화점과 대형도매상가 등이 밀집되어 있는 남대문, 동대문시장 등으로 크게 구분할 수 있다. 부도심상권(부중심상권)은 주로 선매품 등을 취급하고 있는 잠실, 천호, 영등포, 신촌, 청량리, 강남역 등으로 구분해 볼 수 있다. 근린주거상권은 생활편의품을 주로 취급한다. 재래시장, 아파트단지 등으로 슈퍼마켓, 제과점, 세탁소 등이 산재하고 있으며 서울 역세권도 큰 상권으로 구분할 수 있다.
상권조사방법으로는 상권지도를 보고 주요상권과 업종별로 조사를 하게 되는데 잘 되는 업종, 안 되는 업종, 잘 되는 점포, 안 되는 점포를 조사하는 것도 한 가지 방법이다. 유동인구 조사로는 요일별로 연령별 시간대 별로도 조사한다. 상권변동에 대한 예측조사 교통량 조사와 상권 내 점포수를 확인 분석하는 경쟁점포 조사와 지역정보 조사도 실시한다.
계약 시 조심해야 하는 점포 유형
- 건물주가 자주 바뀌는 점포
소상공인은 한 장소에서 꾸준하게 장사를 해야 수익을 얻을 수 있는데 건물주가 자주 바뀌게 되면 사업장 임차에 대한 변동 폭이 커져 불안정한 상태로 장사가 어려움에 처할 가능성이 커지기 때문이다.
- 점포 임대료가 상대적으로 낮은 점포
점포의 임대료가 낮은 경우는 건물의 권리관계가 문제가 있든지 건물주의 간섭이 심하던지 나름대로 낮은 이유가 있다. 계약 전에 철저하게 따져보고 이상이 있는지 여부를 확실하게 알아본 후에 계약하는 것이 좋다.
- 계약할 점포의 맞은편에 상권이 형성되지 않은 경우
상가는 도로 양쪽에 균등하게 점포가 경쟁하듯 영업이 이루어져야 고객의 시선을 잡을 수 있는데 한쪽 도로에만 상권이 형성된 경우에는 유동인구가 적을 뿐만 아니라 상권 세력이 약해서 고객으로부터도 외면당할 수밖에 없기 때문이다.
- 주변에 대형 점포가 있는 경우
소비자는 크고 새로운 대형점포를 선호하는 경향이 있기 때문에 경쟁점포보다 더 큰 규모로 더 풍부한 상품을 확보해야 한다. 때문에 상품구색을 갖추는데 필요한 투자비용이 훨씬 많이 들어간다.
- 건물주가 유사 업종에 종사하고 있는 점포
점포를 임차해서 사업하는 사람들은 건물주가 갑자기 점포를 비워 달라고 하는 경우에 큰 낭패를 볼 수 있으니 건물주가 자영업과 관계가 없는 업종에 종사하거나 회사원 또는 공무원인 경우가 오히려 편하다.
- 지형으로 보았을 때 언덕이나 꼭대기에 있는 점포
소비자 입장에서는 지형으로 보았을 때 가장 낮은 지역에 위치하거나 분지형으로 편안하게 도보로 즐길 수 있는 위치에 있는 점포를 선호하기 때문이다. 언덕이나 꼭대기에 있는 경우에는 소비자의 외면을 받기 쉬워 매출에 어려움을 겪는 경우가 많다.
전라남도금융복지상담센터 박찬규 센터장 1954년 전남 해남에서 태어나 광주상고를 나와 숭실대학교 중소기업대학원에서 석사학위를 받았다. 한국산업은행, 한국기업평가(주), 기보캐피탈을 거쳐, 서울시 마포소상공인지원센터 센터장을 지냈으며, 서울시 신용보증재단에 이어 소상공인 창업과 경영개선을 위한 경영지도에 힘써왔다. 현재는 진이창업연구소 소장으로 있으며, 전라남도 금융복지 상담센터에서 고통받고 있는 다중채무자를 위해 일한다. 전남신용보증재단 해남지점장을 지냈으며, 「성공창업 가이드북」을 펴낸 바 있다. e-mail Sooodang@naver.com
